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東京都板橋区にあるマンモス団地、「高島平団地」。賃貸住宅と分譲住宅を合わせた総戸数は1万を超える。

都市再生機構（UR）に移管される前の「日本住宅公団」（住宅困窮者の支援をしていた特殊法人）が手掛けた団地の中では、ナンバーワンの規模だという。

高島平団地は、1972年に入居が始まり、50年以上の歴史を持つ。建物の老朽化を受け、現在は団地の一部建て替えを含めた街全体の再生事業が進んでいる。

地域一帯のイメージを刷新し、街の魅力を高めるのか。今回の記事では、その再生事業の内容に迫る。

課題が多い地域

対象となっているのは、「高島平地域」と呼ばれる約314ヘクタールの土地。東西を走る大通り沿いに高架の都営三田線が走り、西から順に西高島平・新高島平・高島平・西台の4駅が同地域に含まれる。

 

「高島平地域都市再生実施計画」より

団地となっているのは主に高島平駅、新高島平駅の南側。他の多くの部分は戸建てやマンションが並ぶ通常の住宅街となっている。

高島平駅の南側には図書館や警察署、郵便局などが位置しており、高島平地域の中でも中心的な機能を担っている。

高島平駅からは、大手町駅まで30分強、新宿駅や渋谷駅へは40分前後でアクセス可能だ。都心に近い団地として、開発当初は入居希望者が殺到したという。

 

高島平団地（PHOTO：khadoma / PIXTA）

しかし、築50年を超える建物も増えてきており、現在は古い印象が否めない。

入居者も高齢化が進んでいるといい、2015年の国勢調査によると、高島平団地を含む高島平地域2丁目・3丁目では高齢化率が40％を超えていた。

団地の住居棟自体も古く、低層階にはスーパーなど住民を対象とした最低限の店舗しかない。地域全体に視野を広げてみても、ショッピングモールなどの商業施設は無く、チェーンの飲食店やカフェもあまり見かけない。

板橋区が実施した住民アンケートでも「にぎわい不足」や「ブランドイメージが悪い」といった声が寄せられている。

 

「高島平地域都市再生実施計画」より

こうした状況を受け、板橋区は、高島平地域を再生させるべく、2015年に「高島平地域グランドデザイン」を策定した。

上記は大まかな案であったが、それ以降は徐々に計画の具体化が進み、2018年には団地を管理するUR都市機構が団地の再生方針を「ストック活用」から「ストック再生」に変更した。

「ストック活用」とは居住者の安定を確保しながら計画的修繕を行うことを指している一方、「ストック再生」は建物の外観や内装を一新させることを指し、団地の建て替えも視野に入ってくる。

2022年4月には、板橋区が「高島平地域都市再生実施計画」を公開。地区ごとの計画が記載された。

再生事業のメインは高島平駅の南側

高島平地域は南東から時計回りに1丁目、2・3丁目、4・5丁目、6丁目、7・8丁目、9丁目とエリア分けされている。

 

「高島平地域都市再生実施計画」より

再生事業では、高島平駅、新高島平駅の南側にあたる2・3丁目の一部が重点地区に設定されている。重点地区以外では大規模な工事は行われないとみられる。

高島平地域内の4駅の改修やバリアフリー化、商業施設の集積、プロムナード（遊歩道）の整備などが計画されているが、大規模施設の建設計画はない。

重点地区では、現時点で具体的なパース図や計画までは明かされていないものの、旧高島第七小学校を種地として区民館や図書館などの公共施設を集約した建物を建設するという。

この集約化によって新たに空いた土地に、団地の住居棟を建替えたり、賑わい機能をもった施設を誘致したりして、連鎖的に整備を進める方針だ。

なお、団地の全ての住居棟を建替えるのではなく、一部は改修されて残る見通し。

2045年度の再生事業完了が想定されており、第1期としての工事は2025年度までに開始される予定とのことだ。

 

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計画全体をまとめると、高島平地域では重点地区を中心に再生事業が進み、公共施設の入ったビルが新設されるほか、賃貸マンションが建てられることになると見られる。

タワーマンションや大規模商業施設の建設は今のところ予定されておらず、この再生事業が周辺地域に及ぼす影響はそれほど大きくないかもしれない。

ただ、URとともに高島平団地を作り上げた無印良品によれば、団地ができた当時、3～4万人が高島平に移り住んだという。

今回の再生事業でも、団地の一部建て替えやマンションの新設が検討されているため、これを機に高島平地域の賃貸需要に変化が起こる可能性も否定できない。

具体的にどんな工事がされていくのか、続報が待たれるところだ。

（山口伸／楽待新聞編集部）